棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。由于每個城市棚戶區(qū)形成的原因不同，很難形成一個統(tǒng)一的概念。從這幾年實踐來看，扎實推進各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴大內(nèi)需的一項重要舉措。棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。2014年，四川省棚區(qū)改造40萬戶，總投資約1200億元。2015年四川省保障性安居工程專項資金中，中央資金62.80億元，省級資金3.61億元。2016年四川省棚戶區(qū)改造政策在各市縣順利開展，如成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽、綿陽、廣元、遂寧、內(nèi)江、樂山、南充、宜賓、廣安、達州、眉山、雅安、巴中、資陽、阿壩、甘孜、涼山等縣市棚戶區(qū)改造皆快速推進。2016年財政預算方面將改善城鄉(xiāng)住房條件：安排資金116.8億元，增長18.6%。其中：一是安排城鎮(zhèn)保障性安居工程資金44.4億元。支持改造危舊房棚戶區(qū)和建設(shè)保障性住房30萬套，向農(nóng)民工定向出租公租房；二是安排農(nóng)村住房建設(shè)資金24.6億元。實施15萬戶農(nóng)村危房改造工程。支持“彝家新寨”、“藏區(qū)新居”、“摩梭家園”、“巴山新居”和“烏蒙新村”建設(shè)。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 10
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10
一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 11
四、棚戶區(qū)改造的進程 11
第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 12
一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13
第二章 四川省城市發(fā)展背景環(huán)境 14
第一節(jié) 四川省城市發(fā)展經(jīng)濟水平 14
一、四川省區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 14
二、四川省固定資產(chǎn)投資 14
三、四川省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟運行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 16
第二節(jié) 四川省城市生態(tài)環(huán)境分析 17
一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18
第三節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 20
一、政策環(huán)境綜述 20
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 22
第四節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造社會環(huán)境 27
一、人口數(shù)量分析 27
二、消費市場分析 28
三、招商引資情況 28
四、居民住房情況 29
第三章 四川省土地市場分析 31
第一節(jié) 四川省城市規(guī)劃布局 31
第二節(jié) 四川省土地供應分析 37
第三節(jié) 四川省土地成交價格 38
第四章 四川省房地產(chǎn)市場分析 39
第一節(jié) 四川省房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 39
第二節(jié) 四川省房地產(chǎn)市場供需分析 40
一、房地產(chǎn)供應狀況 40
（一）房地產(chǎn)施工面積分析 40
（二）房地產(chǎn)竣工面積分析 40
二、商品房銷售情況 41
三、房地產(chǎn)成交分析 41
（一）住宅成交情況 41
（二）商鋪成交情況 41
（三）寫字樓成交情況 42
四、二手房市場分析 42
第三節(jié) 四川省房地產(chǎn)樓盤分析 43
一、四川省房地產(chǎn)推盤情況 43
二、部分市州調(diào)整購房補貼政策 43
第四節(jié) 成都市房地產(chǎn)價格走勢 45
一、房地產(chǎn)成交明細 45
二、商品住宅價格走勢 46
三、熱門商圈價格情況 47
第五節(jié) 四川省安居工程建設(shè)情況 47
一、保障房項目開工情況 47
二、保障性安居工程資金 49
三、新增租賃補貼戶數(shù) 50
四、新增安居工程規(guī)模 50
五、基本建成數(shù)量分析 51
第五章 四川省棚戶區(qū)改造進程 52
第一節(jié) 四川省城市更新現(xiàn)狀 52
一、四川省城市發(fā)展現(xiàn)狀 52
二、四川省城鎮(zhèn)化水平 53
三、四川省城市群分析 53
第二節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
一、四川省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
二、四川省棚戶區(qū)改造規(guī)模 54
三、四川省棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 58
（三）稅收 58
（四）安置補償 58
四、四川省棚戶區(qū)改造動態(tài) 59
第三節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造的機會分析 59
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 59
二、四川省棚戶區(qū)改造近期重點地區(qū) 60
三、四川省棚戶區(qū)改造啟動重點項目 61
第六章 棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 64
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的進入門檻 64
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 65
一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 65
二、發(fā)揮政府主導的特殊作用 65
三、采用市場化運作的新途徑 67
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 69
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 69
（一）政府運作模式 69
（二）企業(yè)運作模式 70
（三）混合主體模式 70
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 70
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 72
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 75
一、建立綜合支持系統(tǒng)應遵循的原則 75
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 76
第五節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 82
一、補償方式分析 82
（一）貨幣補償 82
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 82
二、安置方式分析 83
（一）就地安置 83
（二）異地安置 83
第六節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運營模式 83
一、工程項目融資代建制 83
二、村民投資參股經(jīng)營模式 83
三、PFI (私人主動融資) 84
四、分階段的建設(shè)時序控制 85
第七節(jié) 棚戶區(qū)改造的盈利模式分析 85
第八節(jié) 棚戶區(qū)改造的成功要素分析 87
一、做好舊城改造規(guī)劃 87
二、增加企業(yè)的社會形象 87
三、開發(fā)前期的市場研究 87
四、舊城改造過程中的成本控制 88
五、擴寬資金來源 88
六、合理利用空間 88
七、舊城改造風險管理 89
第九節(jié) 棚戶區(qū)改造的退出機制分析 89
一、退出機制有明確的框架性規(guī)范 89
二、重準入保障、輕退出安排 90
三、“股權(quán)變更限制”分析 91
四、PPP模式中社會資本退出機制 92
第七章 四川省棚戶區(qū)改造運作策略研究 93
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 93
一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 93
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 93
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 94
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 94
一、拆遷安置難點 94
二、商業(yè)運作難點 95
三、融資難點 95
四、規(guī)劃設(shè)計風險大 96
五、相關(guān)政策不完善 96
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 97
一、政府的作用 97
二、開發(fā)商的角色 99
三、被拆遷人的配合 101
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 102
一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 102
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 102
（一）前期準備 102
（二）拆遷實施 103
（三）開發(fā)實施 104
第八章 四川省棚戶區(qū)改造項目定位策略 106
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 106
一、定位依據(jù) 106
二、戰(zhàn)略定位 107
三、定位描述 107
四、實現(xiàn)方式 108
五、效益評估 108
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域形象定位 109
一、定位思路 109
二、形象因素 109
三、定位闡述 110
第三節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則分析 110
一、區(qū)域特色原則 110
二、適當多樣化原則 110
三、相對集中原則 110
四、互補發(fā)展原則 111
第四節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 111
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 111
（一）城市功能設(shè)置 111
（二）城市產(chǎn)業(yè)設(shè)置 112
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 112
（一）基礎(chǔ)功能 112
（二）核心功能 113
（三）相關(guān)功能 113
第五節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略分析 113
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 113
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 114
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 114
四、市場為導向，建設(shè)新商業(yè)中心 114
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 114
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 115
第一節(jié) 南溪區(qū)棚戶區(qū)改造案例 115
一、棚戶區(qū)改造原則 115
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 115
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 116
四、棚戶區(qū)改造模式分析 116
五、棚戶區(qū)改造補償標準 117
第二節(jié) 內(nèi)江市棚戶區(qū)改造案例 120
一、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 120
二、棚戶區(qū)改造資金分析 121
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 121
四、棚戶區(qū)改造深層問題 122
第三節(jié) 茜草棚戶區(qū)改造案例 123
一、棚戶區(qū)改造背景 123
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 123
三、棚戶區(qū)改造進程分析 124
四、棚戶區(qū)改造補償獎勵 125
第十章 四川省棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 127
第一節(jié) 招商引資策略 127
一、總體策略 127
二、策略具體分解 127
（一）規(guī)劃為本、配套先行 127
（二）改善環(huán)境、以地招商 127
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 128
（四）動開發(fā)、板塊出世 128
三、招商操作要點 128
第二節(jié) 整體包裝策略 129
一、總體形象策略 129
二、歷史文化概念包裝建議 129
三、商業(yè)概念包裝建議 130
四、現(xiàn)場包裝建議 130
五、項目宣傳及推廣 131
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 132
一、招商項目設(shè)定 132
二、招商方式設(shè)定 132
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 132
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 133
（三）本項目主要的招商方式 133
三、招商政策措施設(shè)定 134
四、招商形象展示設(shè)定 134
五、招商引資計劃 135
（一）招商客戶目標鎖定 135
（二）招商區(qū)域目標鎖定 135
（三）招商引資步驟 135
第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 136
一、招商引資政府角色扮演的問題 136
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 137
三、招商引資要有所選擇 137
四、關(guān)注引資新變化 138
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