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內容概括

中國目前尚處于工業(yè)化階段的中期，由于歷史的原因，中國工業(yè)化時代的城市更新任務并未完成，但在繼續(xù)進行工業(yè)化的同時，知識經(jīng)濟的影響已不能忽視。如果城市更新僅以工業(yè)化時代的城市形態(tài)和結構要求為標準，那就是在走發(fā)達國家城市建設的彎路。中國城市更新的后發(fā)優(yōu)勢在于吸取發(fā)達國家工業(yè)化城市的經(jīng)驗與教訓，有效地避免居住環(huán)境惡化、市中心區(qū)衰敗等一系列城市“綜合癥”的出現(xiàn)，并及時根據(jù)知識經(jīng)濟時代對城市發(fā)展的要求，使中國的城市建設采取高起點、跳躍式發(fā)展的跨越戰(zhàn)略。這樣既可避免因目光短淺而造成未來城市建設資金的巨大浪費，同時也促進了中國城市的現(xiàn)代化，以及為中國城市能在今后的世界城市體系中發(fā)揮積極作用做出相應的準備。2012年徽州區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產總值40.9億元，比上年增長13.3%。其中：第一產業(yè)增加值3.1億元，增長4.7%；第二產業(yè)增加值29.6億元，增長14.4%；第三產業(yè)增加值8.2億元，增長12.6%。三次產業(yè)比例為7.6︰72.4︰20，其中第一產業(yè)比重比上年下降0.4個百分點，第二產業(yè)和第三產業(yè)比重分別比上年上漲0.1個百分點和0.3個百分點。按戶籍人口計算，2012年人均GDP達40409元（折合6401美元）。2012年實施省市民生工程36項，累計完成民生工程投資17250萬元，投資完成率119%，累計撥付（籌措）資金17153萬元，資金撥付率118%。內容涉及就業(yè)、扶貧解困、教育助學、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生等眾多領域。2012年，新四軍軍部舊址暨周邊環(huán)境綜合整治二期基本完工，穎溪河——巖寺老街綜合整治全面推進，永佳大道風貌整治、黃山路風貌整治、南山路改造、迎賓大道改造全面完成，徽州人家四期8幢安置房主體基本竣工，污水管網(wǎng)六期、城北路網(wǎng)排水、城市道路黑化提升、城區(qū)亮化綠化提升和“三小”改造等基礎設施項目建設如期建成。掀起重點村鎮(zhèn)環(huán)境風貌整治高潮。2012年，重點打造16個自然村莊整治亮點，完成投資9225萬元，完成改徽1452幢，投入資金3400萬元。黃山公館、豐樂怡庭、永吉鳳凰城等13個重點房地產項目穩(wěn)步推進，完成投資11.5億元，實現(xiàn)銷售收入3.5億元，完成房地產稅收1.5億元。中商情報網(wǎng)發(fā)布《2014版黃山市徽州區(qū)城市更新營運模式及項目投資機會調查研究報告》通過對大量市場調研數(shù)據(jù)的前瞻性分析，深入而客觀地為您剖析全景透析城市更新市場現(xiàn)狀。對城市更新行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀，市場現(xiàn)狀，細分產品分析，并對業(yè)內重點企業(yè)經(jīng)營狀況與競爭力分析，最后根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡與多年的實踐經(jīng)驗，對城市更新行業(yè)未來的投資前景與機會做出客觀分析與預測；本報告讓相關企業(yè)準確了解行業(yè)當前最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機會，做出正確經(jīng)營決策，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)。

報告目錄

第一章城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 9

第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 9

一、導入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 9
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 17
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟城市 19
四、城市經(jīng)濟創(chuàng)新：跨越資本驅動時代 19
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標桿 20
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領作用 21
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 22
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 24
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應 25

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設的基本模式 26

一、工業(yè)創(chuàng)新主導型模式 26
二、服務創(chuàng)新主導型模式 26
三、文化創(chuàng)新主導型模式 26
四、科技創(chuàng)新主導型模式 27

第三節(jié) 中國創(chuàng)新型城市建設模式 27

一、深圳模式 27
二、上海模式 27
三、大連模式 28
四、合肥模式 28

第二章中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 29

第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程 29

一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析 29
二、中國城市規(guī)模增長情況 29
三、中國重點城市經(jīng)濟指標 31
四、中國各地區(qū)城市建設情況 32
五、中國主要城市群發(fā)展情況 33
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻 58

第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質量分析 59

一、城鎮(zhèn)化質量的內涵界定 59
二、城鎮(zhèn)化質量評價指標體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質量評定分析 61
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質量現(xiàn)狀 61
（二）城鎮(zhèn)化質量評分指標情況 66

第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產生的問題分析 72

一、中國城鎮(zhèn)化建設特征分析 72
二、中國城鎮(zhèn)化建設誤區(qū)分析 76
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 80
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 80
（二）城市規(guī)模質量失衡 81
（三）城市功能定位缺失 82
（四）資源環(huán)境問題突出 83
（五）城市治理能力滯后 83

第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 84

一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 84
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 85
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 86
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 87
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 89
（一）土地流轉改革分析 89
（二）戶籍制度改革分析 90
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 91
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 92

第三章城市更新內涵理念分析 93

第一節(jié) 城市更新的基本概念 93

一、城市更新概念的內涵 93
二、城市更新的主要內容 93
（一）城市產業(yè)結構調整 93
（二）城市功能定位調整 93
（三）確定城市適宜人口 93
（四）確定城市開發(fā)強度 93
（五）城市空間形象定位 94
（六）城市用地布局與結構調整 94
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 94
（八）城市文化復蘇與更新 94
三、城市更新的目的 94
四、城市更新的分類 94

第二節(jié) 城市更新的起源 95

一、城市更新的背景與發(fā)展階段 95
二、城市更新的理論基礎 96
三、中國城市更新興起的原因及背景 97

第四章黃山市徽州區(qū)城市更新投資機會研究 99

第一節(jié) 黃山市徽州區(qū)社會經(jīng)濟環(huán)境分析 99

一、黃山市徽州區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展情況 99
二、黃山市徽州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展主要指標 99
三、黃山市徽州區(qū)城市人口增長情況 105
四、黃山市徽州區(qū)土地供應成交分析 106
（一）黃山市徽州區(qū)土地供應規(guī)劃情況 106
（二）黃山市徽州區(qū)土地成交情況分析 107
五、黃山市徽州區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀 108
（一）黃山市徽州區(qū)房地產投資建設規(guī)模 108
（二）黃山市徽州區(qū)房地產調控政策分析 109
（三）黃山市徽州區(qū)房地產項目情況分析 112
（四）黃山市徽州區(qū)商品房銷售面積分析 112
（五）黃山市徽州區(qū)商品房銷售金額分析 113
（六）黃山市徽州區(qū)商品房交易價格趨勢 113

第二節(jié) 黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 114

一、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展定位 114
二、黃山市徽州區(qū)各區(qū)域定位 115
三、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展目標 116
四、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展政策指引 118
五、黃山市徽州區(qū)城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
（二）農業(yè)用地布局 120
（三）建設用地布局 121
（四）其他用地布局 121
（五）區(qū)域用地布局 121

第三節(jié) 黃山市徽州區(qū)城市更新房地產企業(yè)機會分析 122

一、黃山市徽州區(qū)城市更新項目發(fā)展歷程 122
二、黃山市徽州區(qū)城市更新近期重點地區(qū) 124
三、黃山市徽州區(qū)城市更新啟動項目大全 124
四、黃山市徽州區(qū)城市更新市場競爭形勢 134

第五章城市更新項目開發(fā)運作要點 135

第一節(jié) 城市更新項目 135

一、城市更新項目價值鏈條 135
二、城市更新土地運營階段 135
（一）前期準備 135
（二）拆遷實施 136
（三）開發(fā)實施 137

第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比 138

一、城市發(fā)展基金模式 138
二、MUT模式 139
三、SUR模式 139
四、IDP模式 140

第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 140

一、城投自主進行一級開發(fā) 140
（一）模式運作流程 140
（二）模式利弊分析 141
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 142
（一）模式運作流程 142
（二）模式利弊分析 142
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 143
（一）模式運作流程 143
（二）模式利弊分析 144
四、城投取地自主進行二級開發(fā) 146
（一）模式運作流程 146
（二）模式利弊分析 146
五、城投取地轉讓變現(xiàn) 147
（一）模式運作流程 147
（二）模式利弊分析 147
六、合作取地進行二級開發(fā) 148
（一）模式運作流程 148
（二）模式利弊分析 148
七、BOT項目轉讓 148
（一）模式運作流程 148
（二）模式利弊分析 149
八、總結 149

第六章全國舊城改造重點案例分析 150

第一節(jié) “新天地”項目案例分析 150

一、項目地塊特征 150
二、項目開發(fā)特點 150
三、項目開發(fā)成本 150
四、項目整體策略 151
（一）項目定位 151
（二）項目規(guī)劃理念 151
（三）項目整體框架 151
五、“新天地”項目營銷藝術 152
六、“新天地”項目成功效應 152

第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析 153

一、項目地塊特征 153
二、項目開發(fā)特點 153
三、項目開發(fā)成本 154
四、項目整體規(guī)劃 154
五、項目開發(fā)策略 155
六、項目經(jīng)濟評價 156

第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 156

一、項目地塊特征 156
二、項目開發(fā)特點 157
三、項目設計分析 158
四、項目整體規(guī)劃 160
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 163
六、項目事件營銷 163

第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 164

一、項目地塊特征 164
二、項目整體策略 165
三、商業(yè)項目策略 165
四、寫字樓的策略 166
五、公寓策略分析 167
六、成功策略解讀 167

第七章黃山市徽州區(qū)城市更新項目定位策略 168

第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 168

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 168
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 168
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 168
四、市場為導向，建設新商業(yè)中心 169
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 169

第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 169

一、定位依據(jù) 169
二、戰(zhàn)略定位 172
三、定位描述 172
四、實現(xiàn)方式 173
五、效益評估 173

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 174

一、定位思路 174
二、形象因素 174
三、定位闡述 175

第四節(jié) 城市功能與產業(yè)設置原則 175

一、區(qū)域特色原則 175
二、適當多樣化原則 176
三、相對集中原則 176
四、互補發(fā)展原則 176

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產業(yè)結構定位 177

一、可發(fā)展的功能與產業(yè) 177
（一）城市功能設置 177
（二）產業(yè)設置 178
二、功能與產業(yè)配置 179
（一）基礎功能 179
（二）核心功能 179
（三）相關功能 180

第八章黃山市徽州區(qū)城市更新項目整體包裝及推廣策略 181

第一節(jié) 招商引資策略 181

一、總體策略 181
二、策略具體分解 181
（一）規(guī)劃為本、配套先行 181
（二）改善環(huán)境、以地招商 181
（三）外引內聯(lián)、項目促建 182
（四）動開發(fā)、板塊出世 182
三、招商操作要點 182

第二節(jié) 整體包裝策略 183

一、總體形象策略 183
二、歷史文化概念包裝建議 183
三、商業(yè)概念包裝建議 184
四、現(xiàn)場包裝建議 184
五、項目宣傳及推廣 185

第三節(jié) 招商引資模式設計 188

一、招商項目設定 188
二、招商方式設定 189
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 189
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 189
（三）本項目主要的招商方式 190
三、招商政策措施設定 190
四、招商形象展示設定 191
五、招商引資計劃 191
（一）招商客戶目標鎖定 191
（二）招商區(qū)域目標鎖定 192
（三）招商引資步驟 192

第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 193

一、招商引資政府角色扮演的問題 193
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 194
三、招商引資要有所選擇 194
四、關注引資新變化 195

第九章城市更新項目經(jīng)濟模型研究 196

第一節(jié) 項目地塊地價估算 196

一、基準地價 196
二、項目地塊價格修正 197
三、項目收入與投入 197

第二節(jié) 項目價差 198

第三節(jié) 項目的風險 198

第四節(jié) 項目收益總結 199

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